Historisk bygningsmasse driftes for fremtiden

Asle Tangerud, Drifts- og vedlikeholdssjef ved Sundland Verk og Bane NOR Eiendom, har gjort betydelige fremskritt i oppgraderingen og vedlikeholdet av området siden han startet i rollen i 2017. 

Med 20 år som prosjektleder innen elektrobransjen, fant Tangerud interesse for innkjøp, drift og vedlikehold etter å ha utforsket ulike aspekter av elkraft, telematikk, sikkerhet og styring/regulering/overvåkning av byggetekniske anlegg.

Bane NOR Eiendom ble et naturlig valg for Tangerud da han var klar for ny jobb i 2017. Han ble en av de første ansatte innen drift og vedlikehold i Bane NOR Eiendom og fikk ansvar for Drammen-området, spesielt Sundland. Ved hans ankomst møtte han en historisk bygningsmasse med stort behov for modernisering og reparasjon både utendørs, på fasader og i bygningsstrukturen.

Driftslederen tok tak i problemene, først og fremst ved å sikre at bygningene var tette for å hindre vanninntrengning. Deretter ble fokus satt på fasader, retting av feil og oppgradering av tekniske anlegg. Dette markerer starten på transformasjonen av Sundland Verk.

Vi tok en prat med Asle om hans arbeid på Sundland Verk, og hans tilnærming til bærekraftig drift og vedlikehold av historisk bygningsmasse.

Kan du fortelle oss om ditt første møte med Sundland Verk. Hvordan var oppstarten?

Jeg møtte et område som var preget av behovet for både teknisk modernisering og bygningsmessig oppgradering. Dette inkluderte utfordringer som lekkasjer, setningsskader, og feil vedlikehold. En nødvendig start var å tette bygningene for å hindre vanninntrenging. Deretter ble fokuset rettet mot fasadeløsninger og tekniske anlegg.

Oppstarten av transformasjonen involverte grundig kartlegging og utarbeidelse av kortsiktige og langsiktige planer. Eiendomsforvalter Anniken kjente allerede godt til området og leietakerne, som gjorde at jeg kom inn i arbeidet tidlig. Tone ble eiendomssjef i 2018. Hun gjorde en god jobb med å fylle ledige arealer og øke inntektene. Dette ga oss rom til å sette i gang større nødvendige og en mer langsiktige transformasjon av området.

Nå som du kjenner området godt. Hva er det viktigste du vil trekke frem som særegent ved bygningsmassen på Sundland Verk?

Det mest fremtredende er dens historiske karakter og kvaliteten i materialene. Bygningene, opprinnelig konstruert for over 100 år siden, utmerker seg ved riktig bruk av tegl og granitt som grunnmateriale. Dette viser nøye gjennomtenkte valg, som for eksempel kapillært oppsug fra vann, som er tilpasset terrengforholdene.

Historisk sett har Sundland Verk vært en av Drammens største arbeidsplasser, med over 1000 mennesker daglig inn og ut gjennom porten. Bevaring av de opprinnelige fasadene, med vekt på å opprettholde det historiske uttrykket, er en sentral prioritet.

Det som skiller Sundland Verk fra andre steder er bevaringen av den originale bygningsmassen, noe som har stor verdi for prosjektet. Mens mange steder gjennomgår omfattende modernisering, har Sundland Verk bevart store deler av strukturen som den opprinnelig ble bygget.

Tegl og pølsefug, brukt på de fleste fasader, har både dekorativ og funksjonell betydning. Ved videreføring og reparasjon av bygningene er det lagt vekt på å bevare den autentiske pølsefugen, og samme teknikk brukes der vann renner langs fasadene. Dette bidrar til å opprettholde den karakteristiske estetikken og funksjonaliteten som kjennetegner Sundland Verk.

 

Dere reparerer fasadene med gjenbrukt teglsten fra samme tidsperiode som de originale. Kan du fortelle om hvordan dere fikk til dette?

Det var et lagerbygg i området som måtte vike plass for togparkering. Gjennom rivekontrakter ble teglstein transportert til Sundland, hvor den ble nøye bevart, renset og lagret. Nå kan vi bytte skadet fasade med tegl fra samme teglverk som de originale.

Selv om det hadde vært rimeligere å importere tilnærmet lik tysk tegl, ble det valgt å bevare og bruke den opprinnelige teglsteinen for å opprettholde enhetlighet og autentisitet. Denne investeringen forventes å gi glede i de kommende 100 årene, og understreker betydningen av å bevare og gjenbruke materialer for å bidra til en bærekraftig drift og for å opprettholde historisk autentisitet.

Hvilke andre tiltak har blitt satt i gang for å sikre mer bærekraftig drift og vedlikehold på Sundland Verk?

For å oppgradere det området har det blitt gjennomført flere tiltak:

1. Endret innkjøpsprosessen: Vi har gått fra offentlige anbud med tre priser, der billigste tidligere ofte vant, til nå å vurdere life cycle cost for å sikre bedre kvalitet og kostnadseffektivitet over tid.
   
   
2. Trafikksikkerhet: Implementert tiltak for trafikksikkerhet, inkludert regulering av trafikkstrømmer og skilting for å skille myke og harde trafikanter. Rettet også tungtrafikken ut av området for bedre mobilitet og sikkerhet.
   
   
3. Etablert parkeringssystem: Implementert et effektivt parkeringssystem med administrasjon via app. Slik kan leietakere selv administrere parkeringen, noe som gir enklere og mer kostnadseffektiv administrasjon. Det er også avsatt egne områder for sykkel og MC-parkering.
   
   
4. Investert i energioptimalisering: Gjennomført større investeringer for å optimalisere energiforbruket, inkludert styring av inneklima og mer behovsregulert styring av varme- og ventilasjonsanlegg. Ved modernisering av tak og ny taktekking blir aktuelle områder forberedt for solcellepaneler.
   
   
5. Byttet til LED-belysning: Utført omfattende bytte av lysarmaturer fra gamle gasslamper til LED-belysning, med dokumentert besparelse på rundt 60-70% på energiforbruket for belysning.
   
   
6. Forbedret intern sikkerhet: Byttet ut adgangssystem med sikrere berøringsfri adgangskontroll og implementert skallsikring på bygget.
   
   
7. Modernisert sanitæranlegg: Oppgradert sanitæranlegg med berøringsfrie armaturer, to-knapps toaletter for lavere vannforbruk, og bevegelsesdetektorer for lys i rommene.
   
   
8. Forbedret avfallssortering: Byttet ut avfallsstasjoner for leietakere for bedre rapportering og sortering av plast, papir, matavfall og restavfall.
   
   
9. Bevisstgjøring om energibruk: Implementert tiltak for å bevisstgjøre leietakere om energibruk, inkludert individuelle målere i leielokalene for å skape positiv bevissthet og rettferdig fordeling av kostnader.
   
   
10. Oppgradert opprinnelige historisk tilkomst-trasè. Bjørkealléen har fått Aborist-pleie. Alleen er videreført. Nye allergivennlige bjørketrær plantet og døende byttet. Gammel trasé benyttes nå i skoleformål som løpebane. Disse tiltakene har ikke bare bidratt til oppgraderingen av området, men har også skapt en mer bærekraftig og effektiv drift.

Driftspersoner fra ISS står for den daglige driften på Sundland Verk gjennom en rammeavtale. Du er særlig opptatt av god opplæring av driftspersonell. Hvorfor er dette viktig?

Driftspersonell er de som har mest kontakt med leietakerne, og bidrar til at det blir et godt leieforhold. En viktig del av jobben er leietakertilpasninger i arealet, noe som kan påvirke både inneklima og sikkerhet.

Driftspersonellet må forstå kompleksiteten i å vedlikeholde gamle bygg, slik at de kan ta hensyn ved små tilpasninger og daglig bruk. Vi er opptatt av at alle har god teknisk og bygningsmessig forståelse. Opplæringen dekker også viktige aspekter som brannsikkerhet og evakuering, med erkjennelsen av at drift av et bygg er komplekst.

 

 

Å involvere driftspersonellet i historie, ombyggingsprosjekter og leietakerforhold skaper eierskap og engasjement. Denne involveringen undervurderes ofte, men den økte kompetansen og eierskapet til oppgavene har stor betydning for både trivsel og for å optimalisere driften.

Sundland Verk skal gjennom stor utvikling i årene fremover. Hva er viktig for deg i denne prosessen?

Det er viktig å få inn leietakere som gir verdi til nærområdet. Det bygges mye i området og når hele Sundland er ferdig utviklet vil det være mange boliger i nærmiljøet her, med alle slags folk, barnefamilier og generasjoner.

Vi har allerede etablert utearealer med volleyballbaner, bordtennis, treningsapparater og sosiale soner. Videre ser vi for oss en historisk kulturpark med «app-visualisering» som viser jernbanehistorie. Vi må fortsette dette arbeidet og sørge for at Sundland Verk blir et verdifult sted for alle i nærmiljøet.

Hvordan ser du for deg Sundland Verk i fremtiden?

Når jeg forestiller meg Sundland Verk fullt av liv, ser jeg et område som brukes av nærmiljøet for rekreasjon, kunst, kultur, kaféliv og som et levende område som tjener lokalsamfunnet. Jeg ser for meg idrettsaktiviteter, helse- og kulturopplevelser, kanskje til og med teater, som engasjerer hele bydelen og beriker nærområdene.

Det er avgjørende at den historiske bygningsmassen ikke bare blir museer, men brukes aktivt. Det er viktig at vi fortsetter å gjøre investeringer og får støtte fra Plan- og bygningsetaten til tiltak for videre modernisering og oppgradere for universell utforming.

Bærekraft er kjernen i vårt arbeid, med fokus på langsiktig planlegging og oppnåelse av bærekraftsmål. Som et statseid konsern har vi et ansvar for å bidra positivt til nærmiljøet og bydelen, og vi ønsker at Sundland Verk skal være et levende bydelshjerte. Dette er den beste måten å ta vare på historien til Sundland og sikre områdets miljømessige, sosiale og økonomiske bærekraft.